Primerjalna pristop. Metode za določanje vrednosti nepremičnin

V svetovnem praksi na področju ocenjevanja nepremičnin delu uporablja tri pristope:

• primerjalna ali trg;
• draga;
• dobičkonosna.

Izbira metode je odvisna od predmeta ocenjevanja in dejanskega stanja, ki se je razvil okoli določeno vrsto nepremičnin. Vendar pa je najbolj zanesljiva metoda še vedno obravnava kot primerjalni pristop pri določanju ocenjene vrednosti.

Temeljna načela primerjalno oceno

Primerjalni pristop - skupek tehnik za določitev tržne vrednosti nepremičnine. Ocenjena nepremičnine v primerjavi s podobnimi predmeti.

Osnova za odmero, ki temelji na naslednjih načelih:

• Ponudba in povpraševanje. Ta dva kazalnika sta neločljivo povezana, omejeno število predlogov postavlja posebne zahteve, in obratno, več ponudbe, manj povpraševanja.
• Menjava. Niti kupec ne plača višjo ceno, če je nepremičnina s podobnimi lastnostmi vredno manj.

Koncept tržne vrednosti je skoraj enak koncept cene ravnovesja. Ravnotežna cena - je niz kvantitativnih lastnosti in cenovnih dejavnikov, ki vplivajo na ponudbo in povpraševanje za projekt, ki je v primerjavi.

Glavna merila za izbor primerljivih za določitev vrednosti nepremičnin

Elementi, ki se upoštevajo pri primerjalni analizi, velikem številu, in njihova kombinacija je skoraj enaka neskončnosti. Zato, kadar analiziramo omejen na določeno število dejavnikov, ki imajo neposreden vpliv na oblikovanje cen.

primerjanje elementov. kot pravica

Vsak obremenitvi ali služabništvo privede do zmanjšanja stroškov ocenjene objekta. To pomeni, da vsaka omejitev lastninske pravice - je za znižanje cen. Če je predmet ocenjen v primerjavi s primerljivimi objektov nima pomanjkljivosti, ceno, nasprotno, povečuje.

Za razpoložljivosti zemljišč služnosti - ni edini korak navzdol dejavnik. V je ocenjevanje vrednosti zelo pomembno, prenese lastništvo zemljišča ali pravico do najema, stalno uporabo. Zadnji dve pravila veljajo za zniževanje dejavnikov. To je zelo pomembno, ali ima zemljišče določene omejitve za nadaljnje spopadanje z njo.

pogoji prodaje

Ti pogoji se upošteva, če je oceniti objekt res posebnosti prodaje.

Za zniževanje dejavniki vključujejo stečaj, ki je, prodajalec v naglici, da bi nakup in prodajo posel, saj je čas izpostavljenosti objekta nepremičninskem trgu zagotovo zmanjšala v primerjavi s podobnimi predmeti.

Ocena pomembnega vpliva in s tem povezanih sporočil, partnerstva, temveč za oceno teh tveganj je težko.

Če se kupec in prodajalec povezana odnose najemne pogodbe, ki je načrtovana za sklenitev prodajne pogodbe med njima, da bi prihranili na plačila davkov, seveda, bo ocenjeni stroški nizki. Motivacija v tem primeru ena - saj so stranke v transakciji povezani z drugimi ne-tržnih odnosov, zato prodajalec dejansko primeren za kupca. Tak položaj, če bo transakcija v smislu možnosti.

Za povečanje ocenjene vrednosti stanovanjskih nepremičnin lahko prinese možnost prejemanja državne subvencije za razvoj infrastrukture. Velikost domnevno preferencialnih posojil se določi iz razlike med subvencionirano in tržno posojil.

razmere na trgu

Na strani minus se lahko uporabi, če obstaja pomembna razlika med tržno ceno za podobne lastnosti in strokovnjak.

Spreminjanje funkcionalnost se lahko upoštevajo tudi pri ocenjevanju, saj vpliva na ponudbo in povpraševanje.

Stran lokacija nepremičnine

Fizični dejavniki (za zemljišča)

Primerjalni pristop pri vrednotenju zemljišč vključuje zbiranje značilnosti premoženja objekta:

• velikost;
• oblike;
• geologija;
• topografija;
• stopnjo pripravljenosti, ki je, ali je izbil zemljišča vegetacija, ali so nepravilnosti odpravljene;
• kazalcev kakovosti tal.

Najbolj izstopajoč je prisotnost ali odsotnost hribov ali pobočjih, kamnin in jarkov. Pomembno je, da nekateri nosilnost zemlje, svojo moč, prisotnost podtalnice. To je zelo pomembno, če se informacije o možnem pojavu mineralov. Če je informacija potrjena, bodo morali imeti breme v prihodnosti zemljišče.

Splošne značilnosti objekta je treba oceniti

Tržni pristop primerjava - študija značilnosti, ki povečujejo stroške objektov. Ti vključujejo:

• velikost stavbe ali prostorov;
• Visokih stavb;
• in območje prisotnost spremljajočih objektov;
• višina stropa.

Pomembno je material, iz katerega so zgradili stavbo, bolj moderno in bolj zanesljivo je, višjo vrednost premoženja. Nenazadnje stroškov in celoten videz stavbe, prisotnost popravila in enostaven vnos. Če je vhod iz dvorišča, bo to korak navzdol dejavnik.

Pomanjkanje vzdrževanje - to je priložnost, da se spremeni v poročilo o oceni. Ta izračun je narejen na vrednost stroškov popravila ali restavratorska dela, ob upoštevanju koristi, ki izhajajo iz naložb, ki delajo v izgradnji ali v popravilu.

gospodarske sile

Primerjalni pristop v nepremičnine - se ob upoštevanju možnih prihrankov pri energetskih virov med delovanjem. Stalno povečanje stroškov javnih služb, zaradi česar ljudje nenehno razmišljajo o varčevanju in uporabi alternativnih virov energije.

Še posebej, ta dejavnik je pomembno, če je objekt pridobil za nadaljnji najem. Čim večji je delež prihodkov za stroške, ki se bodo uporabljali za obratovanje objekta ali prostora, manjša velikost donosa kapitala v čistih prihodkov od najema nepremičnin.

Ta kategorija se nanaša na merjenje prisotnosti ali odsotnosti metrov, ali za zmanjšanje potekajo škodnih dogodkov toplote.

drugi kazalniki

Ocenjevanje vključuje razmislek o prisotnosti ali odsotnosti elementov storitve. Najenostavnejši primer - če je dvigalo v hiši ali ne. Prisotnost popolne ali delne odsotnosti sporočila, bolj povezani z lokalnim sistemom. Če preveč pomanjkljivosti, se popravek izvede navzdol. Ocena nepremičnine je potekala še za različne kazalnike.

Faze poravnave

Vsi izračuni temeljijo na primerjalni pristop odprti informacijski vir pa je približno izvedla v zadnjem času s podobno nepremičninskih transakcij.

koraki za ocenjevanje:

1. Študija podobnih predlogov v določenem segmentu nepremičnin, ki določajo primerljive podatke, ki so bili prodani v zadnjem času.
2. Zbrani podatki se analizirajo posamično in vsak stavek se v primerjavi z ocenjenim nepremičninami.
3. Značilnosti Izolacija oblikovanja cen, spremembe poročila o oceni.

Uskladitev s prilagojenimi cenami in oceno končne vrednosti primerjalnega pristopa.

Prednosti primerjalni pristop

Najprej je metoda omogoča, da odraža mnenje samo tipičnih kupcev in prodajalcev.

Vrednotenje se odraža v tekočih cenah, upoštevajoč spremembe v finančnih pogojih, in celo inflacijo. Ocenjevanje je vedno statično utemeljena.

Za oceno posebno lastnost, da ni nujno, da se naučijo vse nepremičninskem trgu, ampak samo podobne predmete. Tehnika je zelo preprosta, z zanesljive rezultate.

... in slabosti

• To je zelo težko določiti realne cene.
• Popolna odvisnost od delovanja in stabilnost trga nepremičnin.
• Kompleksnost usklajevanja podatkov, kjer podobne predmete precej razlikujejo glede prodaje.

Na koncu

Bistvo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin razumeti tako kupec in prodajalec. Tehnika omogoča stranki, da razišče nepremičninski trg in se prepričajte, da se ne izgubi. Ocena lahko temelji na že dokončane posle ali ponudbe drugih prodajalcev. V vsakem primeru, primerjalna metoda - A sistematizacija in primerjava podatkov podobnimi lastnostmi. Glavna stvar, ki izbira podobnih predmetov za primerjavo upoštevala posebne ali nenavadne dejavnike, kot grožnjo zavarovanja odvzema, spremembe zakonov in drugih predpisov na lokalni ravni, ali neupoštevanje posojilne pogodbe, prisotnost elementov prisile.