Razporeditev stanovanja v novi stavbi - kaj je to? Prednosti in slabosti nakupa novih stanovanj v skladu s pogodbo o dodelitvi

Eden od najbolj priljubljenih načinov vlaganja v trg nepremičnin - za dodelitev stanovanj v novih stavbah. Kaj je to - razume ne vsi, in pogosto začetnik ne želi imeti opravka z njim. Po statističnih podatkih, je skoraj petina vseh hiš v gradnji prodajajo v okviru te sheme. Katere so glavne prednosti in slabosti teh poslov? Kaj je kupec v nevarnosti?

Razporeditev stanovanj v novih stavbah: kaj je to?

Naloga - pogodba za prenos lastninske pravice na tretjo osebo. Transakcija je mogoča do datuma državne komisije, kjer se dokumenti lastninske pravice na prostorih v stavbi še ne obstaja. Vlagatelj, ki je kupil hišo v novi stavbi na gradbeno podjetje prenese svoje pravice do lastnine, druge fizične osebe za plačilo. Značilno je, da vlagatelj dobi posel od 10 do 90% donosa na vloženi denar v novih stavbah. Nov udeleženec deljenega gradnje prenese tudi pravice in obveznosti pred razvijalec.

Dodelitev lastninske pravice na stanovanju v novi stavbi se lahko izvaja na dva načina:

• Po nadzoru sporazuma (prodajalec poplača dolg razvijalec in sredstev kupca, lahko transakcija izvede večkrat z enega vidika nepremičnin);
• Pod predpogodbe (ki niso predmet državne registracije, določa pravico do prodajalca in kupca za izvedbo posla v prihodnosti).

Izplačilo poteka z medsebojnim dogovorom.

Kako prodati stanovanje v stavbi na nalogo: Faze

Razporeditev pogodba gre skozi štiri faze obdelave:

1. Preverjanje dokumentacijo za razvijalce:

• listina družbe;
• Memorandum of Association;
• Potrdilo o registraciji državnih in registrirana v zvezni davčni službi;
• dovoljenj za gradnjo;
• Izjava projekt;
• dokumente, ki potrjujejo sredstev.

2. prodajalec obvesti o nameri za prodajo premoženja v razvijalec, nato pa mora pridobiti soglasje od njega pisno, kot tudi dokumente, ki potrjujejo odsotnost finančnih obveznosti do podjetja. zahtevajo tudi notarized soglasje zakonca za prodajo premoženja, ločljivost kreditne institucije (če stanovanja kupili na hipoteke), izpisek iz registra do bivalnega prostora. Kupec mora pridobiti notarized soglasje zakonca in se na banko in hipotekarne pogodbe za zagotavljanje stanovanjskih posojil (s hipoteko).

3. Vzdrževanje sam sporazum o odstopu. Da je mogoče imeti razvijalec v realnem pisarni nepremičnin ali odvetnika.

4. Na voljo je prenos državnih registracije pogodbe pri delitvi Rosreestra.

Možno je dodelitev hipoteke

Sedanja ruska zakonodaja določa, da je dodelitev hipoteke in stanovanja v novi stavbi mogoče. V ta namen, prodajalec je treba pridobiti pisno soglasje za kreditne institucije, ki prenese svoje finančne obveznosti do kupca v celoti. Tako kupec strinja, da bo v skladu z vsemi pogoji iz posojilne pogodbe. Na tej stopnji, boste morali skrbno preučiti pogodbe o hipotekarnih posojil, saj ima banka pravico do sprememb na svoje.

davki

Po mnenju davčnega zakonika, potem ko se je zgodila naloga v večstanovanjski stavbi, davek od 13%, mora biti plača prodajalec. Odbitek je narejen iz zneska dobička - razlika med prihodki in nabavni vrednosti stanovanj. V ta namen mora prodajalec predložiti Oddelku za davčnega inšpekcijskega deklaracije v obliki 3NDFL.

Na primer, če je stanovanje kupil za 1000000, in se prodajajo v skladu s sporazumom o prenosu 2000000, bo znesek davčne olajšave v višini do 130.000.

Če kupec želi, da bi dobili odbitek davka za nakup nepremičnin, mora Prodajalcu vprašati račun za plačilo davkov.

Dobrote

Tako prodajalec in korist kupca po prenosu se je v stanovanjski hiši. Kakšne so te prednosti?

Prodajalec ustvarja dobiček od prodaje. Poleg tega lahko njena velikost bistveno več od zneska, ki je prvotno vloženega.

Prednosti za naročnika:

• Nizki stroški v primerjavi s pripravljeno ohišje.
• Možnost individualnega načrtovanja.
• Kupljene pravno čisto stanovanje.

slabosti

Kljub temu, da je prenos pravic v stanovanje v novi stavbi -, je še vedno tvegano eden izmed najbolj priljubljenih poslov na nepremičninskem trgu. Med glavnimi tveganji za javnost:

• Stečaj gradbenega podjetja.
• Odpoved pogodbe o dodelitvi.
• Dual prodaja.
• Prodajalec ne obvesti razvijalec naloge.

Zdaj menijo, da te točke podrobneje.

stečaj gradbenega podjetja

V obdobju, šteto od trenutka državne registracije PO k podpisu akta o prenosu hiše v operaciji, lahko imetniki obresti prenesejo svoje pravice na nepremičnine. Glavni razlog za odstop je kršitev razvijalec standardov kakovosti in ponovno odlaganje gradnje. Značilno je, da te okoliščine so zaradi stečaja razvijalec načrtovana.

Potem ko bodo imetniki začetne obrestne daje pravico do stanovanja v novi stavbi, bo odgovornost pred novim članom organizacij nosi izključno razvijalec. Če razvijalec krši organizacije proizvajalcev in ne izpolni svojih obveznosti, prenehanje pogodbe o dodelitvi ni mogoča. Novi lastniki obrestne prihajajo sodnih postopkov že neposredno z razvijalcem.

Začetne udeleženci v gradnji lahko odgovorna za graditelja pogodbe, samo takrat, ko je potreben proti varščini. Se ukvarja s poroštvom, so zelo redki.

Odpoved pogodbe o dodelitvi

Naloga za nakup stanovanja v novo stavbo ne sme biti v nasprotju z normami obstoječe zakonodaje in pogodbo o sodelovanju v skupni gradnji. Sporazum Naloga se lahko priznajo kot nična v naslednjih primerih:

• Imetniki začetne obrestne ni izpolnila finančnih obveznosti do razvijalec in banko.
• Ne pisno soglasje je bilo pridobljeno iz gradbenega podjetja.
• Iz banke smo prejeli pisno dovoljenje, če stanovanja kupili s pomočjo kredita.

V prisotnosti vsaj enega od zgoraj navedenih postavk pogodbe o dodelitvi je neveljavna. V skladu s členom 390 civilnega zakonika, odgovornost za sklenitev neveljavne pogodbe v celoti pade na prvotnem udeleženca DDU. On je dolžan plačati denar prenese nanj, in za plačilo obresti in povračilo ogoljufali nepremičninski investitorji izgube.

Dual prodaja

V letu 2011 je bil sprejet sklep, po katerem so vse organizacije proizvajalcev veljajo za obvezno registracijo države. Na žalost, ruska zakonodaja na področju participativne gradnje je daleč od popolnega. Še posebej, obstaja nevarnost dvojne prodaje pri dodelitvi stanovanj v stavbah v gradnji.

V praksi pogosto obstajajo primeri, kjer brezobzirni prodajalci sklenili dogovor z dodelitvijo več strank hkrati. To se zgodi zato, ker so predhodne pogodbe o prodaji, katerih registracija je Rosreestra ni pogoj. Lastništvo sodno priznana za prevzemnikom, ki je prvi podpisal pogodbo s prodajalcem. Prenos denarja prodajalcu mora biti le po državni registraciji PO.

Prodajalec ni obvestil razvijalec

Prodajalec mora pridobiti pisno soglasje od razvijalca prodati stanovanje. V nasprotnem primeru, bodo novi lastniki obrestne utrpeli izgube, povezane s tem tveganja, vključno z nezmožnostjo, da si opomore od izgube graditelja do odpovedi organizacije proizvajalcev.

Na primer, če novi lastniki obresti na sodiščih želite obnoviti z gradnjo kazni za zamudo pri zagon, da bo zavrnjen.

Izpodbijanje pogodbe na sodišču

S sklepom sodišča fizičnih in pravnih oseb, ki se lahko šteje za plačilno nesposobna ali v stečaju. V tem primeru so vse transakcije v zvezi z vprašanjem nakupa in pridobitev nepremičnin priznana praznino v dveh primerih:

• Ko je prodajna pogodba določeno namerno prenizko ceno.
• Transakcija je bil dosežen v manj kot 12 mesecev pred začetkom sojenja o stečaju.

V sodni praksi obstajajo primeri, ko se je v istih prostorih, ki se prodajajo pod pogodbo o odstopu večkrat. Kasneje se je gradnja novega udeleženca plača za kupljene nepremičnine. Imetniki začetne obrestne sproži postopek stečaja, in transakcija se razveljavi. Tako so novi lastniki kapitala ni le brez coveted ohišja, vendar brez denarja, porabljenega za stanovanje.

Enotni naloga center

V Sankt Peterburgu in Leningrad regiji je specializirana agencija - odstop United Center. Apartmaji v stavbi bolj privlačen za potencialne kupce, ne pa drugi domov. Poleg tega je naloga - precej zapleten in dolgotrajen proces, ki zahteva posebno znanje s področja zakonodaje.

strokovnjaki Centra imajo bogate izkušnje na transakcije pogodb o odstopu. Agencija ima tudi svojo lastno zbirko preizkušenih lastnosti, ki dejansko jamči za pravno čistost poslov.

Eden od najbolj tvegana, vendar pa je najbolj dostopna oblika pridobivanja nepremičnin - dodelitev stanovanj v novih stavbah. Kakšen posel? V skladu z nalogo se nanaša na prenos vpisa lastninske pravice od udeleženca skupni gradnji na tretjo osebo. Ta vrsta posla ima nedvomne prednosti, vendar je veliko pomanjkljivosti. Da bi se izognili težavam z nepremičninami v prihodnosti, je treba zaupati podporo transakcij usposobljenih odvetnikov. V Rusiji je samo ena specializirana agencija zadolžena za take zadeve - United Center Naloge.